Один адрес в Отрадном — три ставки аренды и один тип без цены

Улица Декабристов, 22. Спальное Отрадное, СВАО: 32 975 квартир в километре от двери. Собственник такого помещения обычно спрашивает одно: «сколько оно стоит». Честный ответ — встречный вопрос: для кого?

Мы посчитали этот адрес под разные типы арендаторов. Вот три, которые открыты в расчёте без регистрации:

Одна площадь, один вход — разница между верхней и нижней ставкой в 1,59 раза. Банк здесь стоит отдельной строкой без цены: по этому типу мы пока не набрали наблюдений, которым сами доверяем, и честнее написать «пока не считаем», чем назвать число. Ещё шесть типов открываются в кабинете.

Главное число расчёта — 3 783 ₽/м² — это середина ставок по типам, доступным адресу, а не ставка «лучшего» арендатора: у помещения нет одной цены, и середина отвечает на вопрос «за сколько сдавать» честнее, чем максимум.

За что платит каждый. Продуктовому важны жители: 32 975 квартир в километре — это его покупатели каждый день. Аптеке — те же жители плюс видимость входа. Пункту выдачи не нужны ни витрина, ни первая линия: его клиент приходит целенаправленно, поэтому он платит за метр меньше — и не платить за лишнее для него рационально.

Чего это не значит. Это не обещание, что конкретная сеть снимет помещение по этой цене. Ставка — расчётный ориентир под тип; на итог влияют состояние помещения, договор и переговоры. Числа на этой странице подставляются из живого расчёта и совпадают с формой на главной на дату, указанную в паспорте статьи.

Ставка считается под каждый тип отдельно по признакам точки: жильё вокруг, линия и вход, метро, соседние арендаторы — и по рыночным наблюдениям рядом. Средних по округу и городу не приводим намеренно: они не описывают конкретную точку. Подробнее — методика в разделе «Рынок в цифрах».

История изменений

02.09 — Статья переведена на живые числа: они подставляются из расчёта, а не фиксируются в тексте. Жители считаются в километре по официальным данным о домах; главное число — середина по доступным типам (см. «Обновления»). 23.08 — Обновлены веса модели. Проверка на фактических сделках показала: модель переоценивала признаки, которые в обучении встречались редко. После уточнения ставки этого адреса изменились, вероятный арендатор — банк (был продуктовый). Текущие цифры — в таблице выше. 21.08 — Оценка сверяется с фактическими сделками рядом. Единичные дорогие сделки больше не тянут оценку вверх. В расчёте от 21.08 модель оценивала продуктовый в 10 220 ₽/м²; сверка с четырьмя сделками повседневной торговли и услуг рядом привела его к ~5 800. Сверяется банк: модельные на тот момент 8 196 сверка приводила к примерно 5 800 ₽/м² в кабинете (коридор 4 500–5 800) — по четырём сделкам рядом, и мы прямо говорим, что опора пока тонкая. Сверку проходит только вероятный тип; остальные ставки — модельный расчёт.